Plafonnement, plafonnement du déplafonnement, lissage, variation, etc.

La révision du loyer des baux commerciaux est-elle devenue un véritable casse-tête ?

La révision du loyer commercial est prévue par la loi aux articles L.145-37 et L.145-38 du Code de commerce, elle s’effectue tous les 3 ans, c’est la révision triennale des loyers ou révision légale.

En plus de cette révision légale, une clause d’indexation, si elle est stipulée au bail, peut prévoir une variation du loyer sur d’autres périodes du bail et sur la base d’autres indices.

Or, dans le contexte actuel d’inflation, la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, met en place des mesures de protections des PME.

Afin de mieux s’y retrouver dans ce labyrinthe législatif, voici quelques clefs de compréhension :

Quel indice s’applique à la révision ?

La réponse se trouve normalement écrite au bail et se fonde sur les règles suivantes :

• L'ILC = Indice des Loyers Commerciaux : utilisé principalement pour les activités liées au commerce et à l'artisanat, il ne peut donc pas être utilisé pour les contrats portant sur :

- Les activités industrielles,

- Les immeubles à usage exclusif de bureaux,

- Les plate-formes logistiques.

• ILAT = Indice des Loyers des Activités Tertiaires : cet indice est utilisé pour les autres types d'activités à usage non commercial.

Depuis septembre 2014, l'ICC (Indice du Coût de la Construction) n'est plus un indice de référence du bail commercial.

Mais, L'ICC peut servir de base dans une clause d’indexation.

Comment calculer le nouveau loyer ?

Il faut prendre en compte plusieurs cas :

• Pour calculer le nouveau loyer lors de la 1ère révision triennale

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale).

• Pour calculer le nouveau loyer lors de la 2ème révision triennale

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision).

• Pour les PME, la variation annuelle basée sur l’ILC ne peut pas dépasser 3,5 % pour les trimestres compris en le 2e trimestre 2022 et le 1 trimestre 2023.

Nouveau calcul :

Loyer en cours x (indice précédent d’un an le dernier indice publié au moment de la révision / indice en vigueur au jour de la fixation initiale OU indice en vigueur au jour de la dernière révision) x (1 +3,5 %)

Quelles sont les PME concernées par le plafonnement à 3,5% ?

• L’entreprise remplit 2 conditions :

- Moins de 250 salariés,

- Chiffre d'affaires annuel inférieur à 50 millions d'euros, soit un total de bilan inférieur à 43 millions d'euros.

• Le bail remplit les critères suivants :

- Révision automatiques (ou « conventionnelle ») dans le cas de l’application d’une clause d’indexation, basée sur l’ILC compris entre le 2ème trimestre de 2022 et le 1er trimestre de 2023 ;

- Révision triennales (ou « légale ») basée sur l’ILC à compter du 2ème trimestre de 2022 ;

- Lors du renouvellement de bail se basant sur l’ILC à compter du 2ème trimestre de 2022.

Le plafonnement à 3,5% ne s’applique pas aux cas suivants :

Pour les contrats dont les révisions de loyer sont encadrées par d’autres indices : ICC et ILAT.

Il est conseillé de se faire accompagner par un avocat afin de prendre en compte tous les enjeux du bail commercial.

Bon à savoir :

Le détail du dispositif du plafonnement à 3,5% https://www.entreprises.gouv.fr

Les indices sont disponibles sur le site de l’INSEE : https://www.insee.fr/fr/accueil

Article paru dans La Dépêche, annonces légales