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Une nouvelle ligne de métro, une rue piétonnisée, l'arrivée d'enseignes attractives : ces transformations urbaines, souvent perçues comme une chance pour le commerce local, peuvent aussi se retourner contre les commerçants au moment du renouvellement de leur bail.

Par un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. civ. 3e, n°24-13.288), la Cour de cassation vient de faciliter le déplafonnement du loyer commercial au profit des bailleurs. Ce mécanisme, prévu par l'article L.145-34 du Code de commerce, permet d'écarter le plafonnement légal du loyer renouvelé et de le fixer à la valeur locative réelle du local, potentiellement bien supérieure au loyer plafonné.

Le déplafonnement suppose une « modification notable des facteurs locaux de commercialité ». Jusqu'à présent, les bailleurs devaient souvent démontrer que cette évolution avait déjà généré un effet économique concret et mesurable sur l'activité du commerçant — une preuve difficile à établir lorsque l'amélioration du secteur est récente.

La Haute juridiction assouplit désormais cette exigence : il suffit que la modification présente une aptitude favorable à l'activité exercée, sans que le bailleur ait à prouver une hausse déjà constatée du chiffre d'affaires du preneur.

Concrètement, un bailleur toulousain pourra invoquer un projet d'aménagement urbain ou l'arrivée de nouvelles enseignes à proximité pour solliciter le déplafonnement, même si son locataire n'en a pas encore tiré de bénéfice chiffré.

Cette évolution appelle à la vigilance de part et d'autre. Les preneurs ont intérêt à anticiper, dès la connaissance d'un projet local, les conséquences possibles sur le renouvellement de leur bail, et à documenter les éléments défavorables (nuisances de chantier, perte de clientèle pendant les travaux). Les bailleurs disposent, eux, d'une voie plus accessible pour revaloriser un loyer resté plafonné, à condition de rapporter une preuve rigoureuse et circonstanciée.

Le contentieux du déplafonnement reste technique : il suppose une analyse fine de la valeur locative et des facteurs locaux de commercialité, dans un cadre légal strict et une jurisprudence en constante évolution.

Les avocats toulousains, spécialisés dans ce domaine, se tiennent à disposition des Preneurs et Bailleurs dans la compréhension et la gestion du bail commercial.

Focus 

Le réflexe à avoir

Preneur : lors d'un renouvellement de bail, faites appel à un expert afin d’auditer le quartier (avant/après travaux) pour anticiper toute demande de déplafonnement. 

Bailleur : rassemblez dès maintenant les éléments objectifs (plans d'urbanisme, calendrier des travaux, nouvelles implantations) attestant de l'attractivité renforcée du secteur, sans attendre une hausse de chiffre d'affaires du locataire pour agir.

Source jurisprudentielle : Cass. civ. 3e, 18 sept. 2025, n°24-13.288 — Texte : art. L. 145-34 du Code de commerce.

Article paru dans La Dépêche du Midi, Annonces légales