Par Maître Jessica GRISIER, avocate au Barreau de Toulouse
Le dépôt de garantie en matière de baux commerciaux n’est pas encadré par la loi comme en matière de baux d’habitation. Aussi les parties sont libres de prévoir au contrat toutes les modalités possibles à ce sujet. Le silence du contrat n’étant pas palier par la loi, les juges ont eu à connaître ce contentieux et ont instauré une ligne directrice. Le Projet de loi de simplification de la vie économique, vient enfin encadrer cet aspect de la relation contractuelle entre Bailleur et Preneur.
La rétention injustifiée du dépôt de garantie : CA Paris, 3 Avril 2025, n° 21/15834, SCI Ava c/ Sasu Maintenance technique optimisée.
Un arrêt récent de la Cour d’Appel de Paris est venu compléter la jurisprudence en matière de dépôt de garantie dans le cadre de la résiliation d’un bail commercial.
Dans cette affaire, le bail commercial prévoyait qu’à la restitution des locaux, le dépôt de garantie serait remboursé au locataire après remise des clés, déduction faite des sommes dont ce dernier pourrait être débiteur du fait de travaux de remise en état rendus nécessaires après état des lieux de sortie contradictoirement établi.
Le bail a été parfaitement résilié, et les clés rendues, mais surtout aucune difficulté quant à l’état du local et de possible travaux n’avaient été soulevés par le bailleur.
Six mois après, le preneur à bail a mis en demeure le bailleur de s’exécuter et d’effectuer le remboursement du dépôt de garantie.
Les juges du fond ont d’abord vérifié non seulement la validité de la résiliation et la parfaite exécution par le preneur tant de son obligation de restitution des clés mais surtout qu’il n’existait aucune observation ni réserve formulée par le bailleur quant à l’état des locaux lors du départ du locataire.
Puis ils ont décidé que le comportement du bailleur, étant donné sa réticence à restituer le dépôt de garantie sans aucune justification, correspondait à un manquement à ses obligations contractuelles engageant sa responsabilité.
Le bailleur a été condamné à payer au preneur une somme correspondant au montant du dépôt de garantie, assortie des intérêts de retard au taux légal calculés à compter de la mise en demeure.
Mais surtout des dommages-intérêts à hauteur de 4 000 €.
L’encadrement du dépôt de garantie : Le projet de loi de simplification de la vie économique, modification de l’article L 145-40 du Code de commerce.
Le projet de loi de simplification de la vie économique a fait l’objet d’examens des amendements devant l’Assemblé Nationale. Cet examen s’est achevé. Le texte va désormais passer devant une commission mixte paritaire, qui devra finaliser le projet pour permettre son adoption.
Cette nouvelle loi comporte notamment des dispositions qui modifient substantiellement le régime juridique du bail commercial.
Et ainsi dans le cadre du dépôt de garantie, il sera ajouté à l’article L 145-40 du Code de commerce, une disposition prévoyant que la restitution des sommes payées à titre de garantie par le preneur, devra intervenir dans un délai raisonnable, ne pouvant pas excéder trois mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire (Texte AN n° 144 art. 24).
Attention, la remise des clés, faisant partir le nouveau délai légal, devra être accompagnée, dans la pratique, d’un acte permettant de connaître la date de cette remise et l’effectivité de la remise des clés. Il faudra bannir les remises de clés par dépôt dans la boîte aux lettres ou la remise en main propre sans attestation écrite. Ces pratiques, encore courantes, sont déjà à éviter, mais elles auront un impact encore plus important avec les nouvelles dispositions de la loi.
Rappelons que la nouvelle loi prévoit aussi que le montant du dépôt de garantie sera au maximum de trois mois de loyer.
Les avocats toulousains, spécialisés dans ce domaine, se tiennent à disposition des Preneurs et Bailleurs dans la compréhension et la gestion du bail commercial, notamment après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi prévue dans les prochains mois.
FOCUS
La réforme du bail commercial introduite par un projet de loi « portant simplification de la vie des entreprises » modifie les règles du dépôt de garantie, mais la jurisprudence veille déjà à la bonne pratique sur ce sujet, sanctionnant par des dommages et intérêts la rétention abusive et injustifiée.
Article paru dans La Dépêche du Midi, Annonces légales