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Pour la location longue durée, le régime réel du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est souvent présenté comme plus favorable que celui des revenus fonciers. Néanmoins, la loi de finances 2025 a modifié le mode de calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 sous le régime du LMNP. Ce changement rebat quelque peu les cartes de l’arbitrage entre LMNP et revenus fonciers.

Une différence majeure pour vos revenus : amortir le bien

En ce qui concerne les charges déductibles, la différence majeure entre ces deux régimes réside dans la possibilité de pratiquer ou non un amortissement sur le bien, c’est-à-dire de déduire une charge comptable reflétant l’usure de l’immeuble.

Sous le régime des revenus fonciers, une telle déduction n’est pas autorisée. 

A contrario, en LMNP, l’amortissement de l’immeuble est déductible sans pouvoir générer de déficit. Le bénéfice imposable est réduit du montant des charges normalement déductibles auxquelles s’ajoutent les amortissements : la fiscalité des revenus en LMNP est souvent moins lourde que celle des revenus fonciers. 

Mais attention, depuis le 15 février 2025, le calcul de la plus-value est modifié.

Nouveauté 2025 : modification du calcul de la plus-value en LMNP

Avant la loi de finances pour 2025, le régime du LMNP était très favorable : déduction des amortissements pendant la location et plus-value calculée sur la différence entre le prix de revente et le prix d’achat. 

Or, pour les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui en augmente l’assiette et donc l’imposition. 

Prenons par exemple un bien loué en LMNP sous le régime réel, acquis 100 000€, amorti à hauteur de 30 000€ et revendu 150 000€. 

Avant le 15 février 2025 : 150 000€ - 100 000€ = 50 000 € de plus-value avant abattement. 

Depuis le 15 février 2025 : 150 000€ - 100 000€ + 30 000€ = 80 000€ de plus-value avant abattement.

Pour les biens loués en revenus fonciers, la plus-value de cession se calcule comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

En revanche, revenus fonciers et LMNP continuent de bénéficier de l’abattement pour durée de détention applicable à la plus-value de cession. 

Repenser l’arbitrage entre revenus fonciers et LMNP ? 

Sous le régime réel, le choix entre LMNP et revenus fonciers doit prendre en compte à la fois la fiscalité des revenus et celle de la plus-value. L’arbitrage s’inscrit donc dans une stratégie à moyen et long terme afin d’éviter une mauvaise surprise à la revente. 

Ainsi, quelques questions peuvent vous guider dans votre choix :

• Pendant combien de temps souhaitez-vous conserver ce bien ? 

• La location va-t-elle générer des déficits, pour quel montant et pendant combien de temps ?

• Quels sont le taux et la durée de l’amortissement ? 

• Comment les revenus tirés de la location impactent-ils votre impôt ? 

Les avocats du Barreau de Toulouse sauront vous accompagner et vous conseiller pour réaliser cet arbitrage.