Par Maître Anthony VALLEREAU, avocat au Barreau de Toulouse.
Un contentieux important est apparu depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et la création de l’article L.145-40-2 du Code de commerce concernant la régularisation des charges dans le cadre d’un bail commercial.
L’intervention d’un avocat en baux commerciaux à TOULOUSE peut vous aider à résoudre une situation parfois complexe en matière de charges et régularisation de charges dans un bail commercial.
L’exigence d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges du bail commercial
L’article L.145-40-2 alinéa 1 du Code de commerce pose le principe selon lequel le contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail.
Cette liste doit être exhaustive et les bailleurs peuvent s’inspirer des catégories de charges en matière de baux d’habitation (Annexe du décret 87-713 du 26 août 1987).
En outre, la répartition entre bailleur et locataire des catégories de charges, impôts, taxes et redevance ou du coût des travaux doit également figurer dans le bail commercial.
Cet inventaire précis ET cette mention de répartition sont obligatoires.
Dans un arrêt du 2 mars 2022 (RG n°18/04413), la Cour d’appel de Bordeaux a précisé que l’énumération des catégories de charges incombant au seul locataire ne constituait pas un inventaire précis et limitatif au sens de l’article L.145-40-2 susvisé dès qu’elle ne comportait aucune « précision de la répartition, par catégorie de charges, entre le preneur et le bailleur » ni « mention de la quote part incombant à chaque lot de l'immeuble ».
Dans un autre arrêt du 7 mars 2024 (RG n°22/05759), la Cour d’appel de Versailles a également précisé que toute catégorie de charges non mentionnée dans cet inventaire ne pourra pas être récupérée par le bailleur.
La liste des charges imputables et non-imputables au locataire du bail commercial
Conformément aux dispositions de l’article R.145-35 du Code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire :
- Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code Civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
- Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
- Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ;
- Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
- Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Par exception, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
Dans un arrêt du 30 novembre 2023, la Cour de cassation a précisé que, à l’issue du bail, l’obligation du locataire de restituer les locaux dans leur état primitif n’inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté d’un local commercial, sauf convention contraire expresse.
L’obligation pour le bailleur commercial de liquider et régulariser les charges
L’article R.145-36 du Code de commerce prévoit que l’état récapitulatif de liquidation et la régularisation des comptes de charges doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi.
S’agissant des provisions pour charges, la Cour de cassation a pu rappeler que le bailleur doit rembourser au locataire les provisions versées (i) en l’absence régularisation de charges (Cass. 3ème civ., 5 novembre 2014, pourvoi n° 13-24.451) ou à défaut de justification du montant des charges (Cass. 3ème civ., 17 septembre 2020, pourvoi n°19-14.168).
Le délai de prescription de l’action en régularisation des charges en matière de baux commerciaux
Lorsque la régularisation de charges locatives laisse apparaître une somme due au propriétaire (notamment en raison de provisions insuffisantes), le bailleur dispose de la faculté d’agir à l’encontre de son locataire afin d’obtenir le paiement de cette somme.
En ce qui concerne le délai de prescription de l’action en régularisation des charges, celui-ci est de 5 ans.
En effet, dans un arrêt du 5 septembre 2024 (RG n°23/01839), la Cour d’appel de Paris a considéré que la demandes en paiement du bailleur au titre de la régularisation de charge ne relèvent pas du statut des baux commerciaux (et donc de la prescription de 2 ans de l’article L.145-60 du Code de commerce) mais de la prescription de droit commun, c’est-à-dire 5 ans.
Article paru dans La Dépêche du Midi, Annonces légales